Köteles eljárni a törvényszegő társasházakkal szemben az illetékes jegyző. Ha nem teszi, akár fegyelmi eljárás is indulhat ellene – többek között ez áll abban a friss kormányrendeletben, amely újabb lendületet adhat a másfél éve meglévő jegyzői felügyeletnek.

Az önkormányzati jegyzők által gyakorolt társasházi törvényességi felügyelet nem új keletű dolog, hiszen másfél éve született a Társasházi törvény akkori módosításával (lásd a törvény 27/A. szakaszát). A jogalkotók most mégis elérkezettnek látták az idejét, hogy kiegészítő rendelettel tegyék még egyértelműbbé az önkormányzati jegyzők felügyeleti jogait és kötelezettségeit.

A 2015 július 1-jétől érvényes eljárási szabálygyűjteményt (hivatalos megnevezéssel: a 155/2015. Korm. rendeletet) egyébként – rövidsége ellenére is – afféle „adrenalin injekciónak” tartják társasházi berkekben.

Mielőtt összefoglalnák, hogy melyek az új jogszabály legfontosabb pontjai, érdemes először átismételnünk, hogy miről is szól a társasházak feletti jegyzői törvényességi felügyelet egyáltalán. Erre már csak azért is szükség lehet, mert a statisztikák szerint a panaszosok mintegy 50%-a hiába fordul az önkormányzatokhoz, a jegyzői eljárás megindításhoz szükséges bejelentésük részben megalapozatlan, részben illetékesség hiányában elutasításra kerül.

A törvényességi felügyeleti eljárás során ezekre a kérdésekre keresik a választ az önkormányzati jegyzők:

• Az alapító okirat, a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak?
• A társasház működése, közgyűlési határozatai megfelelnek-e az alapító okiratban és a szervezeti-működési szabályzatban foglaltaknak, illetve a felettes jogszabályoknak?
• A társasház működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak?

Röviden tehát: a jegyzők nem indíthatnak célszerűségi vagy gazdálkodási szempontok alapján eljárásokat (pl. nem vizsgálhatják azt, hogy egy társasházi felújítás szükségszerű volt-e, vagy takarékos, csupán azt, hogy a felújításhoz vezető közgyűlési határozatot jogszerűen hozták-e meg vagy sem). A törvényességi illetékesség kizárólagosságát – a nyomaték kedvéért – az új rendelet is megismétli.

A társasházi törvényességi eljárási rendelet szabályai közül melyek a legfontosabbak?

• A jegyző nem vehet részt olyan eljárásban, amelyben az adott önkormányzat – pl. valamely gazdálkodó szervezetén keresztül – társasházi tulajdonostársként, társasházkezelőként vagy közös képviselőként érintett. Ilyenkor a megfelelő fővárosi vagy megyei kormányhivatal más jegyzőt jelöl ki az eljárás lefolytatására.
• Amennyiben a jegyző nem indítja meg határidőn belül az eljárást, akkor mulasztást követ el. A mulasztást elkövető jegyzőt a kormányhivatal az eljárás soron kívüli lefolytatására utasíthatja. Ismételt mulasztás esetén ugyanakkor fegyelmi eljárást kezdeményezhet ellene az illetékes polgármesternél.
• A jegyző két esetben köteles az eljárást megindítani: hivatalból (pl. szúrópróbaszerű ellenőrzések során tudomást szerez róla) vagy bejelentés alapján.
• Bejelentést bármelyik tulajdonostárs tehet, de az intézőbizottság elnöke vagy a közös képviselő is jogosult rá.
• A jegyző köteles megindítani az eljárást az arra okot adó körülményről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legfeljebb az okot adó körülmény bekövetkezésétől számított egy éves határidőn belül (évekkel ezelőtt megtörtént dolgokat tehát nem fognak visszamenőleg vizsgálni, persze itt is vannak kivételek – lásd a következő pontot).
• Az eljárás a jogvesztő (egyéves) határidőn túl is megindítható, amennyiben az eljárásra okot adó körülmény folyamatosan fennáll, vagy a közgyűlési határozat végrehajtását érintő mulasztás történt.
• Az eljárás során a jegyző bekérheti vagy a helyszínen megtekintheti a társasház működésével kapcsolatos iratokat. A közös képviselő 10 napon belül köteles a rendelkezésére bocsátani a szükséges dokumentumokat.
• Ha szükséges, akkor a jegyző a társasházi alapító okirat és az egyéb iratok megismerése végett az ingatlanügyi hatóságot is megkeresheti, ráadásul meghallgathatja a közös képviselőt, illetve írásbeli nyilatkozatot is kérhet tőle.
• Az eljárás során a jegyző helyszíni ellenőrzést is tarthat, beléphet a közös tulajdonú épületrészekbe (sőt a külön tulajdonban lévő részeket is felkeresheti, az adott tulajdonos hozzájárulásával), továbbá megkérdezheti a házban lakókat is.
• Amennyiben a jegyző a törvényes működést sértő körülményt talál, akkor ún. felhívást bocsát ki, amelyet átad vagy megküld a közös képviselőnek. A közös képviselő a törvényességi felhívást köteles 3 napon belül a házban jó látható helyen kifüggeszteni.
• Ha a törvényességi felhívásban részletezett mulasztásokat pótolták (a pótlást természetesen megint csak ellenőrzik), úgy a jegyző megszünteti az eljárást.
• Ha az eljárást a jegyző nem tudja megszüntetni a rendeletben megadott határidőknek és szabályoknak megfelelően, akkor bírósághoz fordulhat.

Ha valaki átolvassa a közel négyoldalas szabálygyűjteményt, akkor megállapíthatja, hogy a jogalkotó – a rendeletkészítést ajánlásokkal segítő szakmai szervezeteknek és jegyzői karnak is köszönthetően – alapos munkát végzett. Már csak az a kérdés, hogy a többiek – társasházi tulajdonosok és tisztségviselők – miként tanúsítanak mindettől jogkövetőbb magatartást. Mindenesetre a teljessé tett jogszabályi háttér végre adott.

Forrás: hazforum.hu (http://www.hazforum.hu/tarsashazak-torvenyessegi-felugyelete-rendet-vag-az-uj-rendelet/)